近年来，政府调控力度加大，在出台一系列“组合拳”后，房地产市场进入“严冬”。随着“特色小镇”概念迅速铺开，从“403个特色小镇名单公布”到“在全国启动1000个特色小镇建设试点”，各大房企跃跃欲试，试图从这新兴的开发模式下寻求新出路。特色小镇，能否成为房地产开发商的新机遇？事实证明，特色小镇的地价优势以及产业集群所带来的便利，或助推房地产回归“住”的本质；而脱离产业运营，过度房地产化，使不少特色小镇项目背离初衷，毫无生机。

　　特色小镇成部分房企“掘金点”在国家发展战略与多种政策的驱动下，各地掀起开发建设特色小镇的热潮，其影响不亚于前30年的中国城市化。自国家三部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，不到半年时间内，多家房企发布小镇战略。特色小镇“房地产化”日趋明显，成为部分房地产企业新的“掘金点”。在珠三角地区，有房企借助“科技小镇”概念推动产业地产；在长三角地区，有房企凭借“农业小镇”概念开发房地产…特色小镇的核心不在于房地产开发，而在于产业运营。由于开发商缺乏产业支撑，急功近利追求楼市经济，不少特色小镇变得毫无“特色”可言，甚至逐渐成为空城、死城。国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题。特色小镇的占地面积往往要十几平方公里乃至更多，以特色小镇名义向政府拿地，成本相对较低，但这与特色小镇建设的初衷背道而驰。“当下的特色小镇发展，一定要区别两大模式。一是特色小镇发展区别于地方债；二是区别于房地产，不能依托房地产销售作为整体的资金回收和回报。”新型城镇先驱者、金诚集团董事长韦杰表示，特色小镇不是地方债，不是变相房地产，而是以核心产业为发展基础，同时提供丰富的配套产业，为特色小镇发展注入生命力。

　　//金诚盱眙龙虾小镇效果图//出台《意见》防范“假小镇真地产”专家认为，对比前两年的爆发式增长，2018年特色小镇发展会有所降温，更为平稳。“无地产、不小镇”的乱象之下，政策已经开始设防。2017年12月初，针对此前特色小镇建设中出现的典型乱象，国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》（以下简称《意见》），规范推进各地区特色小镇建设。《意见》指出，特色小镇要坚持因地制宜，防止盲目发展、一哄而上。立足各地区要素禀赋和优势，挖掘最有基础、最具潜力的特色产业，打造具有核心竞争力和可持续发展特征的独特产业生态，防止千镇一面和房地产化。国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，特色小镇的发展一旦过度引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业则难以实现，最后会演变为房地产一业独大，最终导致大量库存。从鼓励到严控，2017年下半年，如火如荼的小镇建设增添了几分“理性”色彩。

　　特色小镇助推房地产回归“住”的本质防范特色小镇房地产化，并不等于全面杜绝房地产开发。基于地价优势，以及产业集群带来的便利，经济适用房、廉租房在特色小镇中将更大程度地得以建设，让中低收入人群“住有所居”。80年代，福利分房制消灭房地产市场，住房条件变差；90年代，商品房进入大众视野，市场房价快速上涨甚至暴涨。韦杰认为，任何一种极端手段都不利于房地产发展。“整个特色小镇建设，要以产业升级、产业运营、产业投资为主线，同时考虑配套产业的运行。”金诚集团董事长韦杰表示，特色小镇应充分体现包括核心产业以及配套产业在内的整个产业集群的完整性，以金诚特色小镇为例，房地产板块整体占比不应高于15%—20%。

　　前不久，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块,“土地用途”明确标注为“租赁住房”。这两块租赁住房用地所在的区域，地理位置堪称优越，从更高层面考量，租售并举将是未来房地产市场大势所趋。作为新型城镇化与经济转型升级的重要突破口,特色小镇建设的热潮席卷整个房地产行业。截至目前，住建部已公布两批、共403个特色小镇。特色小镇进入规范发展阶段，让“房子是用来住的，不是用来炒的”成为现实。